離婚と住宅ローンの財産分与を弁護士が解説｜アンダーローン・オーバーローン・名義変更の注意点
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東京都墨田区・錦糸町駅そばの鈴木淳也総合法律事務所です。 |
離婚の際に問題となる財産分与の中でも、最も複雑になりやすいのが住宅ローンの残る不動産です。
名義がどちらであっても、婚姻中に夫婦が協力して取得・返済していた家は原則として共有財産です。
しかし「ローンが残っている家」をどのように分けるかについては、正しい理解と慎重な判断が求められます。
本記事では、離婚時の住宅ローン付き不動産の財産分与について、アンダーローン・オーバーローンの考え方、名義変更、売却時の注意点、実務上のポイントを弁護士が詳しく解説します。
１．離婚時に住宅ローンのある家は財産分与の対象になる？
婚姻期間中に購入した家は、登記名義が夫または妻どちらかであっても、夫婦の協力によって築かれた共有財産とみなされます。
そのため、住宅ローンが残っていても原則として財産分与の対象になります。
ただし、次のような場合は「特有財産」として財産分与の対象外となります。
- 結婚前の貯金や親からの贈与で購入した家
- 相続財産を充てて購入した家
- 婚姻前から所有していた不動産
２．家の評価額と住宅ローン残高の確認方法
（1）不動産の時価評価額の調べ方
- 複数の不動産会社に無料査定を依頼
- 固定資産評価証明書・公示価格を確認
- 売却実績データを参考に時価を推定
（2）住宅ローン残高の確認
金融機関の発行する「残高証明書」「償還予定表」で確認します。ボーナス併用型や変動金利型では、予定より多く残っている場合もあるため注意が必要です。
３．アンダーローンとオーバーローンの違い
（1）アンダーローン
家の評価額 ＞ 住宅ローン残高の場合。売却してもローン完済後に資産が残る状態で、その残額が財産分与の対象です。
（2）オーバーローン
家の評価額 ＜ ローン残高の場合。売却しても完済できず、債務が残ります。この場合は家の分与は行わず、預金など他の財産で調整します。
４．離婚後の家の扱い方：３つのパターン
（1）夫が家に住み続ける
夫がローンを払い続けて居住する場合、家の純資産分の半額を代償金として妻に支払います。
妻が連帯保証人の場合は、金融機関と交渉して保証から外してもらう必要があります。
（2）妻が家に住み続ける
- ① 不動産・ローンともに妻名義に変更（審査通過が条件）
- ② 不動産だけ妻に名義変更（ローン契約上、認められない場合が多い）
- ③ 名義を夫のまま妻が居住（賃貸借または使用貸借契約を締結。滞納時のリスクあり）
（3）家を売却して分ける
最もトラブルが少ない方法です。売却代金でローンを完済し、残金を夫婦で分配します。オーバーローンの場合は残債をどう返すかを話し合う必要があります。
５．住宅ローン名義変更の注意点
住宅ローンの名義変更（債務者変更）は金融機関の厳しい審査があり、簡単ではありません。
弁護士に相談のうえ、離婚協議書や公正証書で取り決めを明文化しておくことが重要です。
６．弁護士に相談するメリット
住宅ローンのある財産分与は、法律・不動産・金融の知識が必要です。
当事務所では、離婚や住宅ローンのトラブルに精通した弁護士が、交渉や書面作成をサポートします。
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