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【離婚】住宅ローンが残っている家の財産分与の方法

カテゴリ: 離婚 公開日:2020年04月21日(火)

 

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東京都墨田区の錦糸町で弁護士をしている鈴木淳也です。

 離婚の際の財産分与でたびたび問題となる点です。

 

婚姻期間中に夫婦が取得した不動産は、共有財産となり財産分与の対象となります。登記上の名義が夫だけ名義であっても関係ありません。離婚時に住宅ローンが残っているケースも多々あり、その場合の財産分与がどうなるのかについて解説していきます。

1.家の評価額と残ローンの額

 

財産分与は、離婚する際に財産を分配することですので、家の評価額が重要であることは理解できるかと思います。

そして、住宅ローンが残っている場合には、ローン残額も同じように重要となります。

売却代金または家の評価額から住宅ローンの残額を差し引いて、残った金額が財産分与の対象となるからです。

そこで、複数の不動産会社に家の査定を依頼するとともに、住宅ローンの償還予定表などを確認して残ローン額を確認します。

2.その家はアンダーローン?オーバーローン?

 

家の評価額とローン残額によって、アンダーローン、オーバーローンが決まります。

 

家の評価額>ローン残額の場合は、アンダーローンといって、仮に家を売ってローンを完済してもお金が手元に残ります。家の評価額からローン残額を控除した金額が分配対象となります。

 

一方、家の評価額<ローン残額の場合は、オーバーローンといって家を売ってもローンを完済することすらできません。この場合は、一部のローンが残ってしまうので、ローンを支払っていく者の負担を減らし公平を図るために、預貯金等の他の財産の分配のところで配慮することになります。

 

3.離婚後に家に住み続ける?それとも、売却する?

具体的事例にそって見ていきたいと思います。

例えば、住宅及びローンの名義人が夫でアンダーローンであるいうケースで、離婚するにあたり住宅をどのようにして財産分与するのか検討していきます。

方法としては、大きく分けて、夫が住む、妻が住む、売却してしまう、3パーターンが考えられます。

 

⑴ 夫が家に住む場合

離婚後、夫が家に住み続ける場合、住宅ローンは引き続き夫が支払っていくことになります。そして、評価額からローン残額を差し引いた金額が財産分与の対象となりますので、その金額の2分の1を代償金として妻側に支払うことになります。

ただし、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、保証人から外してもらう必要があります。そこで、金融機関と保証人を外すための条件を事前に交渉する必要があります。

 

⑵ 妻が家に住む場合

不動産と住宅ローンの名義を妻名義に変えるのが一番シンプルで公平な方法です。

しかし、ローンの引継ぎをするには、金融機関の審査が必要となります。妻に経済力があれば問題ないのですが、そうでない場合には、現実的には厳しい方法です。

 

住宅ローンの名義は夫のままで、不動産の名義だけ妻に変更するという方法があります。

住宅のローン約款で、財産分与も含め自宅を第三者に処分してしまうと残ローンを一括で払うことになる旨の取決めになっていることが多いです。したがって、この方法も現実的に難しいことが多いです。

 

不動産も住宅ローンも夫名義のまま妻が住み続けるという方法もあります。

夫と賃貸借契約または使用貸借契約を結び住み続けることは法的に有効です。ただし、注意点としては、夫がローンの支払いを怠れば、抵当権が実行されてしまい、最終的に妻は住み続けられなくなるリスクがあるということです。

 

⑶ 家を売却する場合

この場合は、シンプルで、売却代金から住宅ローンを完済し、残った金額を財産分与で分けることになります。

双方ともに引っ越しをしなければなりませんが、住宅ローンの名義変更の問題は生じませんし、住宅ローンからも解放されます。

 

4.財産分与で悩んだら弁護士に相談

住宅ローンが残っている場合の財産分与は、ケースによっては複雑になってきます。

夫婦間の話合いですんなりまとまればいいですが、そうでない場合には弁護士に相談されることをお勧めします。

 

当事務所では離婚問題を積極的に取り扱っています。初回相談料は無料ですので、お気軽にご相談ください。

 

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